🏡 Immobilie kaufen auf Mallorca – Was du wissen musst

Mallorca ist nicht nur ein Sehnsuchtsort für Urlauber, sondern auch für viele, die sich dort ein neues Zuhause oder eine Ferienimmobilie wünschen. Doch bevor man sich in die Sonne träumt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Voraussetzungen, Kosten und Fallstricke beim Immobilienkauf.

✅ Was brauche ich, um auf Mallorca eine Immobilie zu kaufen?

1. NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) Die spanische Steuernummer für Ausländer – ohne sie geht gar nichts. Du brauchst sie für den Kaufvertrag, das Grundbuch und alle offiziellen Vorgänge.

2. Spanisches Bankkonto Für laufende Kosten wie Strom, Wasser, Steuern und Versicherungen ist ein Konto vor Ort sinnvoll – viele Anbieter verlangen es sogar.

3. Notar & Grundbuchamt Der Kauf muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Ein Notar prüft die Eigentumsverhältnisse und erstellt die „Escritura Pública“ (öffentliche Urkunde).

4. Anwalt mit Immobilienerfahrung Unverzichtbar! Er prüft die rechtliche Lage, ob die Immobilie schuldenfrei ist, ob alle Genehmigungen vorliegen und ob es Einschränkungen gibt (z. B. bei Fincas auf rustikalem Land).

5. Finanzierung & Budgetplanung Du kannst entweder bar zahlen oder über eine Finanzierung – in Spanien oder Deutschland. Wichtig: Die Nebenkosten liegen bei ca. 10–12 % des Kaufpreises.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs auf Mallorca

Vorteil	Nachteil
Traumhafte Lage & Klima	Hohe Nachfrage in beliebten Regionen
Gute Infrastruktur & Flugverbindungen	Bürokratie & Sprachbarrieren
Wertsteigerungspotenzial	Saisonabhängige Orte können im Winter leer wirken
Viele deutschsprachige Dienstleister	Nebenkosten oft unterschätzt
Vielfältige Immobilienarten (Finca, Apartment, Bungalow)	Rechtliche Fallstricke bei Altbauten oder Umbauten

Worauf du besonders achten solltest

Region bewusst wählen: Südwesten ist teuer, Osten oft günstiger. Jede Gegend hat ihren eigenen Charakter.
Immobilienzustand prüfen: Altbauten können versteckte Mängel haben – unbedingt Gutachten einholen.
Bauvorschriften beachten: Besonders bei Fincas oder ländlichen Grundstücken gelten strenge Regeln.
Langfristig denken: Möchtest du dauerhaft dort leben oder nur vermieten? Das beeinflusst die Wahl stark.
Versteckte Kosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision, Renovierung, Möbel, laufende Betriebskosten.

Achtung bei Fincas & ländlichen Immobilien: Bewohnbarkeitsbescheinigung

Gerade bei Fincas, Landhäusern oder rustikalen Grundstücken ist Vorsicht geboten. Viele dieser Immobilien haben keine Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cédula de habitabilidad“) – und das kann große Folgen haben.

Was bedeutet das konkret?

🏚️ Keine offizielle Genehmigung zur Nutzung als Wohnraum Ohne diese Bescheinigung darf die Immobilie rechtlich nicht dauerhaft bewohnt werden – auch nicht vermietet.
⚡ Kein Anschluss an städtische Infrastruktur Oft fehlt der Zugang zu öffentlichem Strom, Wasser oder Abwasser. Stattdessen gibt es Generatoren, Brunnen oder Klärgruben – was zusätzliche Kosten und Aufwand bedeutet.
🚫 Illegal oder teillegal gebaut Manche Gebäude wurden ohne Genehmigung errichtet oder später erweitert – was zu Problemen bei Verkauf, Umbau oder Versicherung führen kann.
📉 Wertverlust & Risiko bei Weiterverkauf Ohne gültige Papiere ist die Immobilie schwerer zu verkaufen – und Banken finanzieren solche Objekte oft nicht.

Lass dir bei jeder Immobilie die Cédula zeigen – oder kläre mit einem Anwalt, ob sie beantragt werden kann. Gerade bei Fincas ist ein rechtlicher Check absolut notwendig, bevor du dich verliebst.

✨ Mein Fazit

Mallorca ist ein Traum – aber ein Immobilienkauf sollte kein Schnellschuss sein. Wer sich gut vorbereitet, mit Experten zusammenarbeitet und realistisch plant, kann sich hier ein echtes Stück Lebensqualität sichern.

Checkliste: Immobilie kaufen auf Mallorca

🔹 Vor dem Kauf: Vorbereitung

[ ] NIE-Nummer beantragen (spanische Steuernummer für Ausländer)
[ ] Spanisches Bankkonto eröffnen für laufende Kosten
[ ] Budget realistisch planen inkl. Nebenkosten (ca. 10–12 % des Kaufpreises)
[ ] Finanzierung klären (Barzahlung oder Kredit – in Spanien oder Deutschland)
[ ] Rechtsanwalt mit Immobilienerfahrung beauftragen
[ ] Makler auswählen – idealerweise mit Ortskenntnis und Deutschkenntnissen
[ ] Region bewusst wählen (z. B. Osten günstiger, Südwesten teurer)

🔹 Beim Objekt: Prüfung & Besichtigung

[ ] Grundbuchauszug prüfen – ist die Immobilie schuldenfrei?
[ ] Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) vorhanden?
[ ] Baugenehmigungen und Nutzungsrechte prüfen
[ ] Zustand der Immobilie begutachten – ggf. Gutachter hinzuziehen
[ ] Strom-, Wasser-, Abwasseranschlüsse vorhanden und legal?
[ ] Lage & Infrastruktur checken – Supermarkt, Arzt, Flughafen etc.
[ ] Nachbarschaft & Geräuschkulisse beobachten (besonders im Sommer)

🔹 Besonderheiten bei Fincas & Landhäusern

[ ] Ist die Immobilie legal gebaut?
[ ] Gibt es städtische Anschlüsse oder nur Brunnen/Generator?
[ ] Ist eine spätere Genehmigung oder Sanierung möglich?
[ ] Versicherbarkeit & Wiederverkaufswert prüfen

🔹 Nach dem Kauf: Formalitäten & Alltag

[ ] Notarvertrag abschließen („Escritura Pública“)
[ ] Eintragung ins Grundbuch
[ ] Steuern zahlen (Grunderwerbsteuer, ggf. Vermögenssteuer)
[ ] Versicherung abschließen (Hausrat, Gebäude, Haftpflicht)
[ ] Hausverwaltung oder Ansprechpartner vor Ort organisieren
[ ] Möblierung & Renovierung planen